Kostenschätzung Neubau auf dem Rathausgelände + Nutzung des bestehenden Rathauses

Seit Beginn der Beschäftigung mit diesem Thema fordern wir eine aktualisierte Kostenschätzung für die Anbaulösung und einen fundierten Vergleich der beiden zur Diskussion stehenden Varianten (u. a. unter Einbeziehung der Kosten für die Aufbereitung des ‚alten‘ Rathauses).

Leider hat der Gemeinderat am 13.05.2014 abgelehnt, die Anbaulösung durchrechnen zu lassen (vernünftigerweise auf der Grundlage einer aktualisierten Vorplanung, nicht einer kostspieligen Feinplanung). Insofern müssen wir  – bis wir bessere Werte haben – mit diesen plausiblen Annahmen arbeiten (zur Analogie s. a. den Anbau des Landratsamts Starnberg). Und mittlerweile bewegt sich da was – auch mit Unterstützung durch die Gemeinde!

Alle Schätzungen vor 2014 decken nicht das Raumprogramm 2013 ab, das sich deutlich vom Raumprogramm 2006 unterscheidet! Da es keine Neuplanung auf der Grundlage der aktuellen Raumanforderungen gibt, gibt es auch keine entsprechend aktualisierte Kostenschätzung.

In der Planung 2006 sind ~ 1510 m² Geschossfläche vorgesehen. Auf dieser Grundlage ergibt eine Überschlagsrechnung mit Standardwerten für die Baumasse (wobei wir Werte im oberen Bereich genommen haben) Kosten in Höhe von ~ 3 Mio € (Altbau 1909 m³ x 400 € + Neu-/Anbau 4216 m³ x 520 €)(nur Gebäude).

Das Gutachten von Pollok & Gonzalo aus 03/2007 (das uns erst nach Beginn des Bürgerbegehrens zugänglich war) kommt bei der Lösung Altbau + Neubau auf 3,67 Mio € (Gebäude + Außenanlagen + Ausstattung). Hochgerechnet mit dem Baupreisindex auf 2014  ergibt das ~ 4,2 Mio €.

Mit Datum 24.07.2014  liegt eine Schätzung der Neubau-Projektsteuerer vor, die bei etwa 5,5 Mio € landet.

Am 14.08.2014 haben wir auf der Grundlage der mittlerweile mit Gemeinde und Fachleuten stattgefundenen Klärungen (zuletzt am 13.08.2014) weitere Kostenschätzungen erstellt.

Diese gehen von folgenden gemeinsamen Grundannahmen aus:

Raumprogramm 2006 (nicht 2013!)
– Annahme Kosten Generalsanierung ‚Rathaus-Villa‘ (Baujahr 1905) mit 80% der Kosten Neubau
– Annahme Kosten Generalsanierung ‚Erste Erweiterung‘ (Baujahr 1985) mit 70% der Kosten Neubau
Tiefgarage mit 18 Stellplätzen
– da bei Bestandsschutz Generalsanierung der Altbauten nicht zwingend notwendig Entscheidungsspielraum zwischen 50 und 100% der Kosten Generalsanierung

Die beiden Schätzungen unterscheiden sich nur bezüglich des wichtigen Faktors angenommene Kosten pro m² Bruttogeschossfläche.

Kosten 2.875 € pro m² BGF
Dieser Wert entspricht dem Baukostenindex (berücksichtigt bereits EnEV 2014).

Kostenschaetzung Anbauloesung Variante 2875

Bei dieser Kostenschätzung (mit 2.875 €/m² Bruttogeschossfläche, dem Wert des Baukostenindex) liegen die Werte zwischen 4,3 und 5,5 Mio €.

– Kosten 1.970 € pro m² BGF
Dieser Wert wurde laut Kostenaufstellung der Gemeinde aufgrund von Einzelnachweisen für die Kalkulation des Neubau angesetzt. Dieser Wert liegt um 905 €/m² , d.h. 31%, also ein knappes Drittel unter dem BKI-Kennwert!

Kostenschaetzung Anbauloesung Variante 1970

Bei dieser Kostenschätzung (mit 1.970 €/m² Bruttogeschossfläche, dem Wert der Gemeinde für den Neubau) liegen die Werte zwischen 3,1 und 4 Mio €.

Man beachte bitte am unteren Rand der Kalkulationsblätter die Schätzung einer Sanierung der ‚Rathaus-Villa‘ durch eine Privatperson/-organisation.

Zusammengefasst: Die Kostenangaben zur Anbau-Variante sind aktuell sehr vorläufige Werte bzw. Schätzungen. Aufgrund der nicht festgelegten Gestaltung des Baukörpers müssen sie auch in einer großen Bandbreite streuen.

Wir sind dabei, die Anbau-Varianten auf einige wenige zu verengen und die auch kostenmäßig mit Standard-Kalkulationswerten darzustellen.